Капитальный ремонт многоквартирных домов: стройконтроль, приёмка и фото узлов до закрытия

Капремонт МКД идёт в доме, где живут люди: стояки проходят через квартиры, кровлю и фасад держит погода, а подрядчик часто ведёт несколько адресов сразу. СтройОко фиксирует узлы до закрытия, держит замечания до устранения и не даёт принять акт, пока открыто хоть одно замечание.

Попробовать 30 дней бесплатно

Обсудить внедрение · Стоимость и ограничения тарифов

С 1 сентября 2024 года, после закона № 238-ФЗ, строительный контроль со стороны заказчика при капремонте общего имущества ведёт орган или учреждение субъекта РФ, если регион принял такое решение, а собственники со спецсчётом от него не отказались; иначе — региональный оператор или заказчик, которого определили собственники. Контроль самого подрядчика обязателен в любом варианте. В СтройОко дом из программы капремонта заводится объектом со своим адресом, планами этажей и кровли, графиком и участниками: подрядчик, заказчик, привлечённая организация стройконтроля. Замечание ставится точкой на плане, узел снимается с постоянного ракурса до закрытия, недопуск в квартиру записывается в отчёт смены в тот же день, а акт приёмки не принимается, пока открыт хотя бы один пункт.

Как это обычно происходит

Стояк за закрытой дверью квартиры

Замена стояков встала: в трёх квартирах не открыли. Если в тот же день не записать адрес, номер квартиры и не сделать фото, через месяц подтверждать перенос срока будет нечем, а подрядчику выставят просрочку.

Пирог кровли накрыли до осмотра

Пароизоляцию и утеплитель закрыли следующим слоем, пока инженер был на соседнем адресе. Остаётся два пути: вскрывать участок или подписывать приёмку по снимкам, которые прислал сам подрядчик.

Адресов много — инженер один

Подрядчик ведёт сразу несколько домов, бригады переходят с адреса на адрес. Где отстали, видно только на итоговой приёмке, когда сроки по договору уже вышли, а отопительный сезон на пороге.

Представитель жильцов видит только финал

Уполномоченный от собственников впервые смотрит работы на итоговой приёмке и принимает то, что уже не осмотреть. Вопросы соседей о сроках он пересказывает со слов прораба, которого видел один раз.

Замечание сделали на словах

На обходе подрядчику сказали переделать примыкание к вентшахте. Письменного следа нет, и через месяц не доказать ни то, что замечание было, ни то, когда его устранили.

Гарантия есть, доказательств нет

Гарантия по договору — не менее пяти лет с подписания акта приёмки. Через два года течёт кровля, спор идёт о том, как выполнен узел, а снимки скрытых работ разошлись по чатам, которые уже никто не найдёт.

Что делает СтройОко

  • Адрес из программы — свой объект

    У каждого дома в системе свой договор, сроки, планы, график, состав участников и отчёты смен, а погода в отчёте подставляется по населённому пункту из адреса объекта. Стартовый экран сводит адреса вместе: «Здоровье проектов» — процент закрытых задач у домов, где задач больше всего, «Дедлайн-радар» — ваши задачи, срок которых истекает в ближайшие семь дней, «Мои просрочки» — уже опоздавшие.

  • Замечание точкой на плане этажа или кровли

    План этажа, кровли или развёртку фасада загружают слоем — картинкой PNG или JPEG — и ставят на нём задачу точкой: исполнитель, срок, фото дефекта. Подрядчик отправляет её на проверку, а «Выполнено» ставит автор замечания, руководство его компании или администратор. Каждая смена статуса и комментарий остаются в истории задачи, а из открытых замечаний подрядчику выдаётся предписание с номером по дому и листом на подпись.

  • Чек-листы под узлы капремонта

    Шаблоны собирают под свой регламент: основание и пароизоляция кровли, крепление утеплителя на фасаде, прокладка в шахтах до закрытия, гидроизоляция подвала. На доме у каждого пункта три ответа — пройдено, нарушение, неприменимо, — а снимок к пункту получает время съёмки и, когда телефон отдаёт координаты, геометку. Пока хоть один пункт пуст, завершить чек-лист система не даст.

  • Узел снят до того, как его закрыли

    Для кровли, фасада, подвала, лестничных клеток заводятся точки фотофиксации с ориентиром, откуда снимать. Кадры копятся по датам, «Сравнить» сводит первый и последний под шторкой. К приёмке и к гарантийному спору у дома есть ряд снимков одного и того же места, а не случайные фото из переписки.

  • Приёмка не закроется с открытым пунктом

    Акт приёмки идёт по статусам «Черновик», «На проверке», «Принято», «С замечаниями». Подрядчик записывается по акту на приёмку к инженеру строительного контроля в его часы приёма, а инженер подтверждает запись или предлагает другое время. В замечании к акту записывают, что исправить и к какой дате, а снимок дефекта прикладывают к задаче. Пока хоть одно замечание не отмечено устранённым, акт не принять; реестр актов и замечаний со сроками и днями просрочки выгружается в Excel или PDF — к комиссии и к разбору с подрядчиком.

  • Недопуск и погода — в отчёте смены

    Прораб в конце смены записывает людей, технику, выполненные объёмы и помехи своими словами: «кв. 47 и 51 не открыли, стояк ГВС не заменён», «кровля остановлена — дождь». К отчёту прикладываются фото, а температура, осадки и ветер подставляются сами на дату отчёта по населённому пункту из адреса объекта.

  • Охрана труда во дворе и на кровле

    Двор, подъезд и кровля жилого дома — участки, где рядом ходят жильцы. Проверку по охране труда заводят на конкретный участок и подрядчика, нарушения — с категорией вроде «работы на высоте», «ограждения» или «содержание территории», критичностью, сроком и фото. Назначить инспектора по охране труда можно и из сотрудников заказчика.

  • Ссылка для представителя собственников

    Уполномоченному от собственников не нужно заводить учётную запись: ему пересылают ссылку на страницу дома. На ней даты ремонта, сколько задач по дому уже закрыто, ход работ графика в процентах и свежие снимки из отчётов смен; суммы и приёмка по умолчанию не показываются. Ссылку создаёт руководство генподрядчика или администратор, закрыть доступ можно в один клик.

Как выстроить работу

  1. Заводим дома и участников

    Каждый адрес — объект с договором и сроками. В объект добавляем подрядчика, заказчика и организацию стройконтроля — её заводят компанией-заказчиком и указывают среди заказчиков объекта, чтобы её сотрудники выдавали предписания, а инженеры строительного контроля подтверждали записи на приёмку. Сотрудников приглашаем по ссылке сразу на нужные дома.

  2. Загружаем планы и график

    Планы этажей, кровли и фасадов загружаем слоями, график ремонта вносим вручную либо загружаем из Excel по шаблону, а файл MS Project — сохранённым в XML. Шаблоны чек-листов готовим под крышу, фасад, инженерные системы и подвал.

  3. Снимаем узлы до закрытия

    На каждом доме заводим точки фотофиксации и проходим чек-листы на скрытых работах. В подвале и на чердаке без связи отметки пунктов и фото копятся в телефоне и уйдут с появлением сети.

  4. Ведём замечания и смены

    Замечания ставим задачами на плане, недопуск в квартиры и погодные простои пишем в отчёт смены в тот же день, проверки охраны труда проводим с ответственным подрядчиком.

  5. Принимаем и выгружаем

    Работы принимаем актами без открытых пунктов, реестры актов, замечаний и задач выгружаем к комиссии, а ход ремонта показываем представителю собственников по ссылке.

Обсудим запуск на вашем объекте

Расскажите об объекте, составе команды и текущем процессе. Обсудим сценарий демонстрации и поможем выбрать тариф. Чтобы оставить заявку, регистрироваться не нужно.

Запросить демо · Стоимость и ограничения тарифов

Частые вопросы

Кто ведёт строительный контроль при капремонте МКД?

По части 8 статьи 166 ЖК РФ, введённой законом № 238-ФЗ, если регион принял такое решение, контроль со стороны заказчика ведёт исполнительный орган субъекта или подведомственное ему учреждение; собственники со спецсчётом вправе от него отказаться. Если решения нет или собственники отказались, контроль ведётся по статье 53 ГрК РФ — региональным оператором или заказчиком собственников. Подрядчик ведёт свой контроль всегда. В системе каждая сторона — своя компания объекта.

Можно ли распечатать из системы АОСР или общий журнал работ по капремонту?

Нет. Акты освидетельствования скрытых работ оформляются в составе исполнительной документации по приказу Минстроя России № 344/пр, общий журнал работ — по форме, утверждённой приказом № 1026/пр, и бланков по этим формам система не печатает. Электронной подписи и XML-выгрузки по схемам Минстроя тоже нет. В системе хранятся фото, чек-листы, замечания и отчёты смен, по которым документы заполняются.

Можно ли работать в подвале и на чердаке без связи?

Да. Без сети заводятся задачи, акты и замечания приёмки, чек-листы, проверки и нарушения по охране труда, запросы RFI. Задачи, замечания, нарушения и пункты чек-листа — вместе с фото; акты, проверки и RFI — без вложений. Записи хранятся на телефоне и отправляются сами, когда вернётся связь. Приложение открывается и без сети (в режиме полёта или без сигнала), если на этом телефоне его уже открывали при связи; документы требуют связи.

Поможет ли система подтвердить перенос срока из-за недопуска в квартиры?

Пункт 223 Положения № 615 допускает продление сроков договора по соглашению сторон при наличии подтверждающих документов — в том числе при недопуске подрядчика собственниками по причинам, не связанным с нарушением им договора, и при приостановке работ из-за отопительного сезона или неблагоприятных погодных условий. Сами документы система не заменяет, но помогает записать факт в тот же день: отчёт смены за эту дату с помехами, фото и погодой.

Можно ли показать ход ремонта жителям?

Страница дома по ссылке открывается без регистрации у любого, кому её переслали, поэтому её обычно отдают заказчику и уполномоченному представителю собственников. Жильцам через представителя видно, когда ремонт начался и должен закончиться, как идут работы и как выглядит дом на свежих снимках; задачи, замечания и переписка наружу не попадают. Рассылок и объявлений для жителей в системе нет.

Пригодятся ли записи в гарантийный период?

Гарантия по договору капремонта — не менее пяти лет с подписания акта приёмки. Записи по дому хранятся в объекте, пока организация пользуется системой, а завершённый объект продолжает считаться в лимите. Если подписку не продлить, данные хранятся 90 дней по условиям оферты. Реестры задач, актов с замечаниями и нарушений стоит выгрузить в Excel или PDF к акту приёмки.

Сколько домов можно вести и сколько это стоит?

Тариф считает объекты, а дом — это один объект, причём сданные дома из лимита не уходят. Попробовать можно на одном доме: когда заявку одобрят — 30 дней бесплатно, три пользователя и три компании, карта не нужна. «Стандарт» (19 800 ₽ в месяц) вмещает 3 дома и 20 пользователей, «Бизнес» (49 800 ₽) — 10 домов и 50 пользователей. Если платить сразу за год, выходит на 30% дешевле.

Разбираем подробнее

Другие решения