Строительный контроль при капремонте многоквартирных домов: кто его ведёт после изменений 2024 года

Капитальный ремонт многоквартирного дома — стройка внутри жилого здания: жильцы остаются в квартирах, заказчик — региональный оператор или собственники, подрядчик часто ведёт несколько домов сразу. Строительный контроль отвечает на вопрос: сделано ли то, за что платят из фонда капремонта, и сделано ли это по проекту.

С 1 сентября 2024 года правила о том, кто ведёт этот контроль, изменились. Разберём, что поменял Федеральный закон № 238-ФЗ, какие варианты возможны теперь, что проверяется на доме и как оформляются результаты.

Что изменил Федеральный закон № 238-ФЗ

Закон от 08.08.2024 № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации» вступил в силу 1 сентября 2024 года и дополнил статью 166 ЖК РФ тремя частями:

• часть 7: работы по капремонту выполняются по договору строительного подряда подрядчиками — членами саморегулируемой организации в области строительства; исключение — лица, указанные в пункте 1 части 2.2 статьи 52 ГрК РФ (государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения при определённых условиях);
• часть 8: если субъект РФ принял такое решение, строительный контроль при капремонте общего имущества ведёт исполнительный орган субъекта или подведомственное ему государственное бюджетное или автономное учреждение, и это указывается в договоре строительного подряда; собственники, формирующие фонд на специальном счёте, вправе решением общего собрания отказаться от такого контроля;
• часть 9: если решение субъекта не принято или собственники от него отказались, строительный контроль проводится по статье 53 ГрК РФ.

Статья 53 ГрК РФ дополнена частью 9: при капремонте многоквартирного дома строительный контроль ведётся с учётом особенностей жилищного законодательства. Пункт 2 части 4 статьи 177 ЖК РФ теперь прямо требует, чтобы договор подряда, по которому банк перечисляет деньги со спецсчёта, предусматривал проведение строительного контроля. Минстрой России в письме от 28.12.2024 № 79079-ОД/08 указал, что закон не имеет обратной силы и не распространяется на договоры, заключённые до 1 сентября 2024 года. Письма министерства не являются нормативными актами, но показывают позицию ведомства.

Кто ведёт строительный контроль: три сценария

Главная ошибка при чтении закона — считать, что теперь стройконтроль по умолчанию ведёт государство. Это так только в регионах, которые приняли соответствующее решение. Поэтому по каждому дому сначала выясняют две вещи: есть ли такой нормативный акт субъекта РФ и как формируется фонд капремонта.

• Регион принял решение по части 8 статьи 166 ЖК РФ. Строительный контроль со стороны заказчика ведёт исполнительный орган субъекта или подведомственное ему учреждение, что указывается в договоре подряда. Для домов на спецсчёте это действует, пока собственники не решили отказаться.
• Регион такого решения не принял. Контроль ведётся по статье 53 ГрК РФ: со стороны заказчика его проводит региональный оператор, если фонд на его счёте, или заказчик, которого определили собственники со спецсчётом, — сами или через привлечённую по договору организацию.
• Регион решение принял, но собственники со спецсчётом от него отказались. Контроль также ведётся по статье 53 ГрК РФ силами заказчика или привлечённого им лица.

Во всех трёх сценариях неизменно одно: по части 2 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль обязательно ведёт и лицо, осуществляющее строительство, то есть сам подрядчик. Контроль заказчика его не заменяет, а в письме № 79079-ОД/08 Минстрой отдельно отметил, что заказчик не может передать подрядчику свою функцию строительного контроля.

Региональный оператор: обязанности и ответственность

Для домов, где фонд формируется на счёте регионального оператора, его обязанности перечислены в части 2 статьи 182 ЖК РФ. Для контроля и приёмки важны четыре пункта:

• пункт 3: привлекать подрядчиков, отвечающих части 7 статьи 166 ЖК РФ, и заключать с ними договоры от своего имени; договор предусматривает гарантию не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки и обязанность подрядчика устранять недостатки за свой счёт и своими силами;
• пункт 4: контролировать качество и сроки работ и их соответствие проектной документации;
• пункт 5: осуществлять приёмку, в том числе создавать комиссии с участием органов власти субъекта, органов местного самоуправления, организации, управляющей домом, и представителей собственников;
• пункт 11: отвечать перед собственниками за качество работ не менее пяти лет с момента приёмки.

По части 6 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор отвечает перед собственниками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств привлечёнными им подрядчиками. Порядок их привлечения установлен Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615. В пункте 8 Положения услуги по строительному контролю названы отдельным предметом закупки (подпункт «ж»), а по пункту 8(1) предварительный отбор по нему не проводится, если субъект РФ принял решение по части 8 статьи 166 ЖК РФ.

Собственники, технический заказчик и управляющая организация

Собственники участвуют в капремонте через решения общего собрания. Для домов на счёте регионального оператора решение по пункту 3 части 5 статьи 189 ЖК РФ определяет лицо, которое от имени всех собственников участвует в приёмке работ и подписывает акты. Для домов на спецсчёте часть 5.1 той же статьи добавляет сроки, источники финансирования и лицо, уполномоченное заключить договор строительного подряда (пункт 4.1, введён законом № 238-ФЗ).

На практике уполномоченный представитель собственников — единственный человек со стороны жильцов, который может увидеть работы до закрытия. Если он появляется только на итоговой приёмке, принимать ему приходится то, что уже не осмотреть.

В том же письме № 79079-ОД/08 Минстрой разъяснил ещё два момента. Техническому заказчику, который выполняет в том числе строительный контроль, нужно членство в СРО в области строительства, если закон не освобождает его от этого требования. Управляющая организация в рамках договора управления строительный контроль не ведёт: такая обязанность появляется только по отдельному договору, и тогда, по позиции министерства, ей тоже нужно членство в СРО.

Что проверяет строительный контроль на капремонте

Состав работ за счёт минимального взноса задан частью 1 статьи 166 ЖК РФ: ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт или замена лифтов, ремонт крыши, подвальных помещений, фасада и фундамента; субъект РФ может дополнить перечень. По части 1 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль проверяет соответствие работ проектной и рабочей документации, техническим регламентам и результатам инженерных изысканий.

Содержание контроля раскрывает Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468. У подрядчика это входной контроль материалов и оборудования, контроль их хранения, последовательности и состава технологических операций, совместное с заказчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приёмка ответственных конструкций. У заказчика — проверка того, как подрядчик ведёт этот контроль, участие в освидетельствовании и приёмке. Требования к организации строительного контроля собраны также в СП 543.1325800.2024, утверждённом приказом Минстроя России от 27.12.2024 № 950/пр.

На доме это превращается в конкретные точки проверки:

• крыша — основание, пароизоляция и утеплитель до укладки следующего слоя, примыкания к парапетам и вентшахтам;
• фасад — подготовка основания, крепление утеплителя и подсистемы до облицовки, примыкания к окнам и балконам;
• инженерные системы — материалы и оборудование по документам о качестве, прокладка в шахтах и штробах до закрытия, испытания трубопроводов до заделки;
• подвал и фундамент — гидроизоляция до обратной засыпки или защитного слоя;
• лифты — монтаж оборудования и ремонт шахт, а после монтажа оценка соответствия требованиям ТР ТС 011/2011, выделенная в Положении № 615 отдельным предметом закупки (подпункт «е» пункта 8);
• объёмы — совпадение фактически выполненного с тем, что включается в акты к оплате.

Как оформляются результаты

• акты освидетельствования скрытых работ и промежуточной приёмки ответственных конструкций — в составе исполнительной документации по приказу Минстроя России от 16.05.2023 № 344/пр;
• общий журнал работ — по форме и порядку, утверждённым приказом Минстроя России от 02.12.2022 № 1026/пр;
• каждое контрольное мероприятие оформляется актом, сведения вносятся в общий журнал работ (пункт 12 Положения № 468); о совместном мероприятии подрядчик извещает заказчика не позднее чем за три рабочих дня (пункт 11);
• замечания заказчика, регионального оператора или привлечённой ими организации оформляются письменно, об устранении составляется акт за подписью автора замечаний и подрядчика (часть 7 статьи 53 ГрК РФ);
• если последующие работы начинаются более чем через шесть месяцев после окончания контроля, его проводят повторно с новыми актами (часть 6 статьи 53 ГрК РФ).

Оплата идёт по акту приёмки. Для домов на счёте регионального оператора основанием для перечисления средств по части 2 статьи 190 ЖК РФ служит акт приёмки, подписанный в том числе органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками, если ремонт проводится по их решению. Для домов на спецсчёте банк по части 4 статьи 177 ЖК РФ перечисляет деньги на основании протокола общего собрания, договора подряда с условием о строительном контроле и акта приёмки; без акта допускается только аванс не более 30% стоимости договора. По пункту 233 Положения № 615 договор предусматривает порядок приёмки на соответствие качества и объёма, и заказчик вправе привлекать независимых экспертов.

Работа в жилом доме: доступ, жильцы, сезон

Стояки проходят через квартиры, и без доступа к ним работы встают. Кровлю и фасад нельзя вести в любую погоду, а систему отопления — в любой месяц. Пункт 223 Положения № 615 называет случаи, когда сроки договора можно продлить по соглашению сторон при наличии подтверждающих документов: изменение объёма работ, согласованное собственниками, их представителем или органом местного самоуправления; недопуск подрядчика собственниками по причинам, не связанным с нарушением им договора; приостановка работ из-за отопительного сезона или неблагоприятных погодных условий.

Отсюда правило: факты недопуска и погодных простоев фиксируются в тот же день — с датой, адресом, номером квартиры или участка и фото. Собранные задним числом, они плохо подтверждают продление срока.

Гарантия и работа после приёмки

Подписанный акт — не конец работы стройконтроля. Гарантийный срок по договору — не менее пяти лет с даты подписания акта приёмки (пункт 3 части 2 статьи 182 и пункт 2 части 4 статьи 177 ЖК РФ), и в этот период подрядчик обязан устранять выявленные недостатки в разумный срок, за свой счёт и своими силами.

Чтобы гарантией можно было воспользоваться, к приёмке нужна доказательная база: исполнительная документация, фото скрытых работ с привязкой к месту и дате, акты испытаний. Если через два года протечёт кровля, спор пойдёт о том, как выполнен узел примыкания, а ответ есть только в документах, оформленных до его закрытия.

Типовые ошибки и как их проверить

• считать, что стройконтроль ведёт регион, не проверив региональный нормативный акт, — сверьте договор подряда: по части 8 статьи 166 ЖК РФ это условие в нём указывается;
• не учесть решение собственников со спецсчётом об отказе от контроля уполномоченным органом — проверьте протоколы общих собраний;
• полагаться только на контроль заказчика — контроль подрядчика обязателен в любом сценарии;
• поручить стройконтроль управляющей организации без отдельного договора — в договор управления эта услуга не входит;
• закрыть скрытые работы без акта, потому что представитель заказчика не явился, — проверьте, было ли извещение за три рабочих дня и направлена ли копия акта;
• выдавать замечания устно, после чего через месяц нельзя доказать, что они были и когда устранены.

Как вести это в СтройОко

СтройОко помогает вести контроль сразу на нескольких домах. Замечание по месту ставится задачей с точкой на плане этажа — с исполнителем, сроком и фото устранения. Чек-листы сохраняют фото пунктов с отметкой времени и геометкой, если телефон её даёт, а снимки с постоянных ракурсов и шторка «Было и стало» показывают узел до закрытия. Акт приёмки нельзя перевести в «Принято», пока по нему есть открытое замечание; у замечания к акту нет ни точки на чертеже, ни фото — только текст и срок, а снимок дефекта прикладывают к задаче. Заказчику или представителю собственников можно открыть ссылку на объект без регистрации: готовность, сроки, график и фото.

В подвале или на чердаке без связи можно завести задачу, акт, замечание, чек-лист или проверку по охране труда; у задачи, замечания, нарушения и пунктов чек-листа фото сохраняются вместе с записью; акт и проверка — без вложений. Запись уйдёт, когда сеть вернётся, а документы прикладывают при связи. Чего в системе нет: квалифицированной электронной подписи, генерации бланков АОСР, общего журнала работ и других форм, выгрузки исполнительной документации в XML-схемах Минстроя. Юридически значимые документы оформляются в установленном порядке, а система хранит факты, по которым они составляются.