Реконструкция здания: исходное состояние, вскрытия и изменения проекта под контролем

В реконструкции проект встречается с тем, что стоит на самом деле: вскрыли перекрытие — балки не те, что на обмерах, разобрали перегородку — трещина в несущей стене. Решение нужно сегодня, а спор о том, что было до работ, тянется месяцами. СтройОко фиксирует исходное состояние, ведёт вопросы проектировщику, а усиление — через чек-лист и акт.

Попробовать 30 дней бесплатно

Обсудить внедрение · Стоимость и ограничения тарифов

Реконструкция начинается с существующего здания: обследование, обмерные чертежи, техническое заключение и только потом проект, который на вскрытиях всё равно уточняют. В СтройОко объект стартует с фиксации: точки съёмки на фасадах, лестницах и конструкциях, которые затронут работы, хранят первые кадры с датой. Заключение обследования и архивные чертежи лежат в папке объекта с версиями, обмерные планы загружаются слоями для отметок. Несовпадения, найденные на вскрытиях, становятся запросами RFI к проектировщику с датой, к которой нужен ответ, усиление проходит чек-лист с фото до закрытия, приёмка идёт актами по работам графика. Если в здании продолжают работать, проверки охраны труда ведут по этажам и участкам.

Как это обычно происходит

Обмеры разошлись с натурой

Вскрыли пол, а балки лежат не там, где на обмерных чертежах, и сечение меньше, чем в заключении. Бригада стоит, прораб звонит проектировщику, решение приходит устно — через месяц уже никто не вспомнит, кто и что разрешил.

«Так было до нас» — нечем подтвердить

Трещина в соседней стене, сколы на ступенях, сырость в подвале. Заказчик считает, что всё повредили при демонтаже, подрядчик — что так и было. Снимков исходного состояния с датой нет, и спор решается не фактами, а громкостью.

Решения по месту рассыпаны по переписке

За месяц накопились десятки решений: заменить перемычку, добавить обойму, сдвинуть проём. Они в письмах, чатах и на полях распечаток, и к сдаче их собирают заново, чтобы объяснить, почему построено не по исходному проекту.

Усиление закрыли до осмотра

Обойму колонны забетонировали, наклеенные углеволоконные холсты закрыли штукатуркой, пока технадзор был на другом объекте. Для несущих конструкций это не мелочь: вскрывать придётся, а сроки уже сорваны.

Рядом со стройкой ходят люди

Часть этажей занята сотрудниками или арендаторами. Ограждение сняли «на час», проход завалили материалом, огнетушитель унесли на другой участок. Нарушение видит эксплуатация здания, а до подрядчика оно доходит через третьи руки.

Непредвиденные работы ломают сроки

Каждое вскрытие добавляет работу, которой не было в графике. Её вписывают в таблицу, но даты следующих работ никто не двигает, и заказчик узнаёт о сдвиге ввода последним.

Что делает СтройОко

  • Исходное состояние — снимками с датой

    До демонтажа заводят точки съёмки: фасады, лестничные клетки, помещения рядом с зоной работ, конструкции под усиление. У точки — ориентир, откуда снимать, чтобы следующий кадр был с того же места, и хроника по датам; «Сравнить» накладывает самый ранний кадр на последний под сдвижной шторкой. Когда начинается спор о повреждениях, есть что показать, кроме слов.

  • Обследование и архив в папке объекта

    Техническое заключение, обмерные чертежи, архивный проект и новые листы раскладывают по своим папкам внутри папки объекта. PDF и фото открываются прямо в системе, DWG и DXF скачиваются, файл — до 100 МБ. Пришёл исправленный лист — его загружают как новую версию, а старые редакции не пропадают: в карточке файла видна вся цепочка и автор каждой загрузки.

  • Вопрос со вскрытия — запросом RFI

    Несовпадение с проектом оформляют запросом на проектировщика: о чём вопрос, кому он адресован, насколько срочно и к какому дню нужен ответ; кнопка «Оформить с ИИ» превратит сбивчивое описание прораба в формальный текст. Уведомление получают ответственные за объект и руководители компании-адресата, ответ фиксируется вместе с тем, кто и когда его дал. В реестре видно, какие решения ещё ждут.

  • Усиление — чек-листом до закрытия

    Шаблоны собирают под свои операции: осмотр вскрытой конструкции, армирование обоймы, анкеровка, подготовка основания под усиление. На каждый пункт ставят «Пройдено», «Нарушение» или «Неприменимо», а к отметке добавляют комментарий и снимок, к которому система добавит время и GPS. Поле «Участок / этаж» говорит, где проходили, а завершить чек-лист можно, только отметив все пункты.

  • Непредвиденная работа сдвигает график

    Работу со вскрытия добавляют в этап и встраивают в цепочку через поле «Предшественники»: поставьте следующие работы после неё — и они отодвинутся сами, а после сохранения видно, какие и на какие даты. Сравнение с зафиксированным базовым планом скажет, сколько дней съели вскрытия, а критический путь — где резерва уже нет. Получение разрешения или решения проектировщика ставят вехой.

  • Дефект точкой на обмерном плане

    Обмерный план этажа или развёртку стены загружают слоем — PNG или JPEG — и ставят задачу точкой там, где нашли дефект: исполнитель, срок, фото; по снимку ИИ сам заполнит черновик задачи. Новую редакцию плана добавляют отдельным слоем: слой с привязанными задачами удалить нельзя, и прежние отметки остаются на своём листе.

  • Приёмка и предписание подрядчику

    Акт привязан к работе графика: пока по ней не закрыты задачи или в акте не устранено замечание, принять его нельзя. Тянет подрядчик с устранением — из открытых задач-замечаний, где исполнители его люди, собирают предписание: номер на объекте, сроки по пунктам, снимки, вырезка обмерного плана. Лист подписывают на бумаге, а когда устранены все пункты, оно само получает статус «Устранено».

  • Стройка в работающем здании

    Проверку охраны труда заводят на конкретный этаж или участок и ответственного подрядчика, нарушения — с категорией вроде «пожарная безопасность» или «ограждения», сроком и фото. Инспектором можно назначить сотрудника заказчика, подрядчику эта должность не даётся. Помехи — «помещение не освободили», «отключение не согласовано» — прораб фиксирует в отчёте за ту смену, когда они случились.

Как выстроить работу

  1. Завести объект и участников

    Заводите объект: договор, адрес и тип из списка — жилое, офисное, муниципальное и другие. Добавляете заказчика, генподрядчика и подрядчиков; проектировщика заводят компанией-подрядчиком.

  2. Зафиксировать состояние «до»

    До демонтажа заводите точки съёмки и делаете первые кадры. Заключение обследования, обмеры и архив кладёте в папку объекта, обмерные планы загружаете слоями.

  3. Собрать график и базовый план

    Этапы и работы со связями, вехи — разрешение, ответы проектировщика. Базовый план фиксируете до начала работ — так потом видно, сколько дней добавили вскрытия и новые решения.

  4. Вести вскрытия и усиление

    Несовпадения с проектом — запросами RFI со сроком ответа, усиление и скрытые работы — чек-листами с фото, дефекты — точкой на плане, помехи — в отчёте смены.

  5. Принимать и закрывать замечания

    Акты идут по работам графика, по неустранённым замечаниям подрядчику выдают предписание. Заказчик открывает ссылку без регистрации и видит ход работ и снимки одного ракурса — первый и свежий.

Обсудим запуск на вашем объекте

Расскажите об объекте, составе команды и текущем процессе. Обсудим сценарий демонстрации и поможем выбрать тариф. Чтобы оставить заявку, регистрироваться не нужно.

Запросить демо · Стоимость и ограничения тарифов

Частые вопросы

Чем реконструкция отличается от капремонта и что это меняет?

По пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция — изменение параметров объекта (высоты, этажности, площади, объёма), а также замена или восстановление несущих конструкций, кроме замены их отдельных элементов. Для капремонта разрешение на строительство не требуется (пункт 4.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ), для реконструкции такого общего исключения нет — как правило, нужны проектная документация и разрешение. Разделы системы те же, меняются состав работ, вехи и документы.

Ведёт ли система обследование здания?

Нет. Отчёта об обследовании, технического заключения, расчётов и дефектных ведомостей по формам СтройОко не формирует — обследование делает специализированная организация. Система нужна до и после него: заключение и обмеры хранятся в папке объекта с версиями, исходное состояние — снимками с точек съёмки, а дефекты, которые нужно устранить, ставятся задачами точкой на обмерном плане.

Как вести изменения проекта по ходу работ?

Вопрос со вскрытия оформляют запросом RFI на проектировщика, ответ остаётся в карточке с именем отвечавшего и датой, новая редакция листа ложится новой версией файла в «Документах». Отдельного реестра изменений проектной документации с согласованием и подписями нет, а файлы к запросу RFI в форме не прикладываются: лист с решением кладут в папку объекта, а в ответе пишут, где он лежит.

Работы идут в действующем здании — что с актом-допуском?

По пункту 17 Правил № 883н, утверждённых Минтрудом России, перед началом строительного производства на действующем объекте, в том числе в действующем здании, работодатель и руководитель эксплуатирующей организации или его полномочный представитель оформляют акт-допуск. В СтройОко он не составляется, наряд-допуск тоже. Подписанный акт хранят сканом в папке объекта, а выполнение его условий проверяют обходом: чек-лист по шаблону и нарушения охраны труда по участкам.

Кто видит фото «до», запросы и документы?

Участники объекта: точки съёмки, запросы RFI и папки объекта видны тем, кого в него добавили, и загружать файлы в папки объекта может любой из них, а заводит папки руководство генподрядчика или назначенный ответственный. Заказчику без учётной записи можно открыть ссылку: на ней первый и последний кадр максимум шести точек съёмки, фото последних смен и график. Замечания, переписка и документы по ссылке не видны.

Сколько стоит вести реконструкцию?

Начать можно с пробного месяца: после одобрения заявки на 30 дней открывается бесплатный тариф, карта для него не нужна, а лимиты — объект, трое пользователей, три компании. Если реконструкцию ведут очередями и объектов несколько, берут «Стандарт» (19 800 ₽/мес: три объекта, двадцать пользователей, двадцать компаний) либо «Бизнес» (49 800 ₽/мес: десять объектов, по пятьдесят пользователей и компаний). Разделы у тарифов одни и те же, а годовая оплата снижает цену на 30%.

Разбираем подробнее

Другие решения